부동산레버리지 활용한 투자성공법은?

부동산 투자에 있어서 레버리지를 활용한다는 이야가 있습니다 레버리지를 활용한다는 게 무슨 뜻일까요? "타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여자기자본의 이익률을 높이는 것" 말 그대로 ‘지렛대’입니다. 지렛대를 이용해 실제 힘보다 몇 배 무거운 물건을 들어 올리는 것처럼 부채를 이용해 투자 수익을 극대화하는 게 레버리지입니다. 내 돈만으로 집을 살 수 있다면 몰라도 되지만, 그럴 수 없는 사람이 더 많습니다. 이게 바로 레버리지가 중요한, 우리가 레버리지를 제대로 알아야 하는 이유입니다. 크게 4가지로 정리되는 레버리지, 지금부터 하나하나 살펴보겠습니다.

부동산 레버리지 4가지는 꼭 알고 가자!!

1. 대출

대출은 은행 등 금융기관에서 돈을 빌리는 것을 말합니다. 하지만 정부 정책에 큰 영향을 받기 때문에 잘 알아둘 필요가 합니다. 정부가 주택 가격을 손쉽게 조정할 수 있는 방법이 대출 규제와 완화이기 때문입니다. 예를들어 부동산 안정기나 하락기에는 집값의 70%까지 대출해
주기도 하지만, 반대로 상승기에는 집값의 40% 이하
로 대출을 줄이기도 합니다.
대출을 이용하기 위해서는 정부 정책에 따라 수시로 제도가 바뀌기 때문에 LTV, DSR과 같은 용어의
의미를 이해하여야 합니다.
LTV(Loan to Value Ration)는 ‘담보대출비율’로 시세의 최대 몇 퍼센트까지를 대출받을 수 있는지를 뜻합니다. LTV가 50%면 담보로 하는 주택 가격의 50%까지만 대출이 됩니다.
DSR(Debt Service Ratio)은 ‘총부채원리금상환비율'로 개인 연 소득 대비 모든 부채의 상환 비율 즉, 연 소득에서 얼마를 부채 상환에 쓰는지를 뜻합니다. 소득에 대출 가능 액수가 연동되는 건데 이때 모든 부채에는 대출금의 원리금, 미결제된 신용 카드 비용, 여러 할부금도 포함되니 꼭 확인을 해야 합니다.

2. 전세
매매가격이 5억 원인 집에 세입자가 전세금 3억 원을 내고 살고 있다면 당장은 2억 원만 주고 이 집을 살 수 있습니다. 이게 바로 ‘전세를 끼고 산다'는 말의 의미입니다. 이때 주의해야 할 점은 미래 전세가가 현재 세입자가 낸 전세금보다 낮아지는 ‘역전세 현상’입니다. 돌려줘야 하는 전세금이 3억 원인데, 새로 받을 수 있는 전세금은 2억 원이라면 1억 원의 현금이 필요하기 때문입니다. 이처럼 전세 레버리지를 활용하려면 역전세에 대비해야 합니다.

3. 증여
다른 사람에게서 돈이나 자산을 무상으로 받는 것이 바로 증여입니다. 부모님 돈을 증여받는 것도 레버리지 활용의 하나라고 할 수 있읍니다. 단, 증여를 받을때 따라 붙는 세금을 고려할 필요가 있습니다. 주택 매수 시 자금 출처를 소명해야 하는데, 증여세를 내지 않고 증여받은 부분이 있다면 문제가 될 수 발생 할 수 있습니다. 만약 증여받는다면 증여세를 꼭 챙기세요

4. 시간
내가 가진 시간도 레버리지가 될 수 있습니다.
자금 대비 시간이 많다면 적극적으로 활용할 수 있는 레버리지가 바로 시간 레버리지입니다. 나에게 주어진 시간은 많은데 자금이 부족하다면 시간 레버리지를 적극 활용 해 보는것도 하나의 방법입니다. 청약에 당첨되기 위해 무주택자로 있는 거나, 재건축이나 재개발 호재가 있을 것 같은 지역에 투자하는 것도 시간 레버리지의 하나라고 할 수 있습니다. 다만 불확실한 상황 속에서 오래 기다려야 하는 게 문제지만, 시간을 활용하면 싸게 매수해 큰 이익을 볼 수도 있습니다.

당장 소득이 적더라도 미래 소득이 높을 것으로 기대되는 청년이라면 부동산 레버리지를 적극 활용하는 것이 좋습니다. 하지만 지금 당장은 근로소득이 크지만 앞으로 은퇴를 앞두고 있다면 부동산 레버리지를 활용한 투자보다는 먼저 실거주할 집을 찾는 게 좋습니다.